Алгоритм проведения ипотечной сделки с помощью риелтора

Все мы, рано или поздно столкнемся с покупкой своей недвижимости. К сожалению, или к счастью, все больше и больше квартир, домов, коттеджей покупается в ипотеку. Риелторы – профессионалы своего дела, но и покупателям, тоже нужно знать и понимать алгоритм проведения ипотечной сделки с участием риэлтерского агентства.

Этот алгоритм может меняться время от времени, но в любом случае порядок действий риэлтерского агентства и клиента продиктован в потребности эффективного сотрудничества между банком, клиентом и агентством недвижимости.

Шаг первый. Получаем одобрение банка

Итак, в первую очередь необходимо определить для себя вид объекта, который будет приобретаться с помощью ипотечного кредита. При этом на первый план выходит потребности покупателя или его покупательная способность.

Допустим, решено покупать квартиру на вторичном рынке. Тогда в анкете-заявлении клиента (покупателя) ипотечный брокер указывает параметры объекта, который, приблизительно соответствующий искомому. То есть буквально  ипотечный брокер  отмечает квартиры, вид рынка, на который ориентируется клиент и указывает примерную стоимость объекта.

Основной задачей на этом этапе является получение одобрения на максимально возможную сумму кредита. В связи с этим советуем подавать документы одновременно в несколько банков. Причём вы можете немного поэкспериментировать со сроком кредитования, размером первоначального взноса и параметрами объекта.

В хороших риелторских агентствах, ориентированных на конечного клиента, как например в АН «Рост-Риелт», подготовкой документов для банков занимается специальный сотрудник: ипотечный брокер.  Именно такой сотрудник знает все нюансы оформлений документов для банков, а их поверьте, много и способен минимизировать риск отказа ипотеки банком. Тем более, что для клиента оформление ипотеки через «Рост-Риелт» совершенно бесплатно.

Шаг второй. Сравниваем предложения

На втором этапе, когда одобрение в нескольких банках получены вы можете сделать сравнительный анализ финансовой выгоды банковских предложений. А именно сравнить не только озвученную процентную ставку, но и эффективную ставку, включающую в себя все затраты по оформлению и выдачи кредита. А также срок кредитования и ежемесячные платежи. Определившись с наиболее выгодным предложением приступаем к подбору обьекта.

На этом этапе советуем вам очень ответственно  подойти к выбору просматриваемых квартир. Не пытайтесь увидеть, пожалуйста, все квартиры, выставленные на продажу. Выбирайте объект очень тщательно и обязательно уточняйте возможно ли приобрести эту квартиру в ипотеку.

Обратите внимание на наличие перепланировок в квартире. Выясните отвечает ли данный объект требованиям вашего банка. Наши Агенты подберут все  лучшие  варианты соответствующие требованиям  банка, а так же подходящие вашим пожеланиям к будущему жилью.

Шаг третий. Сделка

Следующим шагом будет внесение залога за квартиру и обсуждение условий сделки. Юристы АН РОСТ-РИЕЛТ  подготавливают необходимый пакет документов по списку вашего банка, а так же  заказывает отчет об  оценке по  объекту недвижимости.

Отчёт об оценке обычно изготавливается в течение двух — четырёх дней. Стоит такой отчёт в районе 2500 тысяч рублей и изготавливается сертифицированным оценщиком аккредитованным банком.

В числе документов, также запрашиваемых банком, помимо отчёта об оценке, присутствует выписка из ЕГРН, форма №1, кадастровый либо технический паспорт на помещение. А также копии правоустанавливающих документов на объект и копии паспортов всех собственников помещения.

Полный пакет документов банк рассматривает, как правило, в течение пяти рабочих дней. После чего делает заключение о возможности принятия данного объекта в залог. В течение этих пяти дней юрист обычно успевает провести предстраховую экспертизу объекта в аккредитованную банком и выбранную клиентом страховую компанию.

Ипотечное страхование, как правило, включает в себя три составляющих. Первая — это страхование жизни и трудоспособности заёмщика. Второй элемент — это страхование помещения, а, точнее, конструкции. И третий этап страхования — это страхование титула или право собственности заёмщика на приобретаемый объект.

Кредитный комитет банка, а  так же страховая компания принимает решение о возможном виде страхования вашей ипотечной заявки..

И как только все согласования по сделке пройдены наступает самый ответственный момент — это сама сделка. Во время которой заёмщик (покупатель) подписывает кредитный договор, закладную, договор купли-продажи. И в этот день, как правило, происходит закладка в банк кредитных и собственных средств покупателя. Деньги закладываются в банковскую ячейку, где они и лежат вплоть до получения документов с регистрацией или сделка проходит путем перевода денежных средств на счет заемщика.

Немного о порядке регистрации ипотечных сделок

Подача и получение документов происходит в районных МФЦ или в Кадастровой палате, а их государственная регистрация непосредственно в Росреестре. Причём срок регистрации по закону составляет пять рабочих дней, что в два раза  быстрее, чем в обычных сделках без участия кредитной организации.

И в заключение хотелось бы заострить ваше внимание на нескольких принципиальных моментах, связанных с ипотечными сделками.

Какой срок кредитования выбрать?

На наш взгляд, наиболее целесообразным, с точки зрения, финансового планирования является срок кредитования десять лет. При этом переплата по кредиту остаётся относительно небольшой, процентная ставка достаточно низкая.

Ну и большинство покупателей могут действительно получить такой срок в связи с их возрастом.

Объект в собственности, но в залоге у банка

Второй момент, на котором советуем обратить внимание — это объект, который вы приобретаете в кредит сразу же оформляется в вашу собственность. При этом вы сразу же отдаёте этот объект в залог банка в качестве обеспечения выплаты вами кредита.

Досрочное погашение ипотеки возможно

Заёмщик также должен помнить, что досрочное погашение кредита, возможно, в любом банке без каких-либо штрафных санкций. Мораторий на досрочное погашение сейчас отсутствует в принципе.

Нужны будут дополнительные деньги

Кроме того, позаботьтесь о наличии дополнительных денежных средств для оплаты расходов по оценке и  страхования. Так как их нельзя будет оплатить за счёт кредитных средств или же после сделки.

И, в конце концов, ответственно относитесь, пожалуйста, к планированию своего бюджета. И попробуйте еще на стадии подготовки к сделке откладывать ежемесячный платёж. Это позволит понять вам, будет ли выплата по кредиту в будущем обременительна для вас. Помните, что купить квартиру с помощью ипотеки абсолютно реально. Но только вы сами можете оценить вашу способность выплачивать взятый кредит в течение нескольких лет.

Подготовлено по материалам Агентства недвижимости «Рост-Риелт»